2018年即将谢幕，这一年的地产经历了太多，似乎暗示着地产的未来。

　　一、房企忙上市、资金荒和去杠杆

　　1.忙上市

　　今年房企品牌部最大的工作是什么：自己企业上市后的品牌宣传和公关处理。今年是内陆企业在香港扎堆上市的一年，港交所的某几天甚至出现锣不够用两家合敲的情况出现，而这里面就有很多的房企。

　　2.缺资金

　　而很多的房企哪怕顶着破发的压力依然要上市，这背后的诉求其实很多人都懂：如今的地产赛道却迎来了史无前例的资金荒。三年前的企业债到如今都是偿还的时候，一年前流行的美元融资如今口子也因为大家知道的原因关闭了，恒大爸爸发明的永续债偶有开发商尝试，但是后果每个人都知道。也正因为今年的艰难，突然发现原来这过去十几年来，之前融资都那么容易。也难怪远洋的老板今年对外说一个笑话：“如果早做房地产5年，远洋早就过3000亿”，这句话的无语程度几乎等同于大家早点买房早就身价千万了一样。但是也确实说明，时代在如今变的那么不同寻常。这样的冲击清洗出了很多原罪，不然无法解释为什么海航卖掉那么多资产，李嘉诚退出大陆市场以及王健林断臂地产模块。当然，也有渔翁得利的。今年是房企财务总成为明星的一年，各种论坛早就没有营销人和产品人的机会，基本都是他们在讲，看着他们诉说着如何调令全局如何指点江山。他们有多夸张，就说明房企有多慌。今年年底，是关于很多企业传闻倒闭最多的一年了，传到最后闽企都快不够用了，借钱的利息越来越高，第一次听说有一家公司给财务总的授权是12%以内的利息不用汇报直接借，今年的钱荒超乎想象。

　　3.去杠杆

　　2018年的主旋律就是去杠杆，而房地产这个行业本身就是一个巨大的杠杆，预售制，土地款抵押，工程款延期，买房贷款，这一的机制都是冲着翻倍杠杆去的。但是到了今年，在去杠杆的推动下，这一切大家习以为常的游戏规则全部都改变了。资本市场都知道，股权是最贵的融资方式，某种程度上就是把公司的一部分卖了，但是开发商也知道，但是没得选，2018年没有比这件事更重要的了。所以会看到产品部收到的指令是如何在控制成本的前提下做标准化，营销部收到的指令是营销费用必须要有产出，工程部的指令是如何不计代价拿到预售证。过去20年，猛然发现依赖的并不是高周转而是高杠杆，一切的强势并不是有多厉害，而是过去借了这么多钱。房企没钱是最先感知到的，但是不要觉得这是一个孤立的事件，这样的姿态悄然间也传递给了下端，一线城市七成，二线城市限售，这是严重对民生影响最小的政策了，但是意图也非常明确，尾端行业要速冻，需求要速冻，关于房子的钱要速冻。

　　恍然之间，突然明白原来这一次的遏制房价上涨和前几天说的遏制房价过快上涨是这么不一样的事情。而且关键的是，房价真的就不涨的。C端市场关于房子的钱并没有抽干，而是把钱的周期变慢了，变得不能再慢了。但是另外一个维度，今年央行连续四次降准，一边是货币宽松，一边是房地产去杠杆，这也是为什么这两年P2P这么多，消费贷这么多，你看到的什么瓜子优信广告可以这么多。对于普通人来说，还贷压力大么，一定大的，经济压力不说了，这一次还有房价不稳定的心理压力，柯洁刚刚又获得一个世界冠军，他谈到夺冠感受：“奖金可以缓解我房贷的压力。”

　　二、消失的房票以及不对等的一二手市场

　　今年的上海，经历过跌宕起伏的一年，在开年的时候，依然沉浸在翠湖天地那么多公司来买房，中粮前滩海景几千人抢房子的场景里，但是没有几个月突然发现整个市场急速的冷了，所有地产业内的都在问一句话：房票怎么就没了？确实，因为预售证的管控，如今的售价和当初的土地成交价比起来开发商真的是良心企业，几乎都是薄利甚至微亏的状态在销售，按照道理来说价格都是打折在卖，怎么客户就没了呢？而这一场的房票消失，恰恰是调控2周年沉淀之后的结果。当第一季度的供应量集中在中环内的时候，购买力尚未显现，而真正浮出水面，是因为大量郊区供应房源等待刚需接盘的时候。为什么，因为如今的上海，外地人只能买一套以及置换需要7成首付的政策，几乎让80%的外地人没有置换的可能，剩下的20%的外地人，置换遇到了一二手价格倒挂导致二手房卖不出去，所以对于他们来说，要么买不起，要么想买不能买，要么没资格买。唯一可以依靠的本地人，同样遇到了置换难题，一二手倒挂让如今的二手房非常痛苦，不降价15%根本没有出手的可能，出手之后又面临超过9个月的置换周期。而剩下好不容易闯关成功，这个时候的持币者都是大爷啊，都去淘外环内的好盘了，郊环外的一定是挑挑拣拣的状态。恰逢这个时候，感觉像商量好的一样，上海从第二季度开始大量供应郊环盘，大量4万元左右的楼盘密集度的供应，本来需求不大的市场出现了大量的市场供应。供不应求的场景，第一次在上海发生，而这一次落地，某种程度上真正意义上重创了2016年拿地的房企们。但是土地已经在手上，日子还要过，饭碗还是要温热，第一次感受到上海地产同时出现2个现象：一方面，集团总部的营销各条线全部铺在项目上；另一方面，郊区的分销点数已经上到了3个点。上海是个精密的城市，这些数字已经足够表达市场的态度。

　　这是个案么？答案是否定的，北上广深的冷淡已经是共识，一线城市集中的收缩吸干市场所有的房票。不仅如此，最近二线城市最风光的杭州，尚未纳入一线城市的时候，市场表现同一线城市表达的非常一致。在扛了4个月之后，下半年的杭州表现的，像极了上海的走势。事实上，不论是西安还是武汉还是天津，都是踊跃在二线城市中突围的其中一个罢了。

　　在哪里，房子根本不是目的，而是工具，大家想要投资所以落户，城市也希望落户用房子作为载体让他们先落户再买房，如果说一线城市的需求是萎缩，那么二线城市的因果则发生颠倒。而这样的颠倒，结果也是出乎意料，5月16日，30万人下载了天津公安app办理落户申请，直接导致官网瘫痪，吓得北京后面出台了北京积分落户接受非京籍申报。西安更加直接，4天就让1.7万人成为西安人，武汉更加明显，应届毕业生买房直接8折。这些政策的发声，相隔不到一个月，恍然间今年毕业的大学生突然觉得好幸福。人才涌动，过去背负着户籍，如今还加上了房产。

　　三、行业转型，房地产在2018年的拐点年

　　2018年是地产行业的混沌的一年，不是单个个体，而是整个产业链。比如过往的激活三四线城市到如今激活一线城市周边的三四线城市，所以看到了长三角、粤港澳以及革命性的雄安规划；比如过往的激活二线城市到如今让人落户才算激活的二线城市，所以可以看到西安、武汉、苏州、杭州等城市对外来人口空前的友善；比如过往所有的政策都是你必须怎么怎么样，否则不能买房，现在大量的城市颁布，你想要买房，必须怎么这么样，这样前后顺序的颠倒意味着对房子的态度也不太一样。最后在土地市场出让好的土地就捆绑各种条件让开发商不舒服，不好的地全国各地都在流拍似乎也无所谓，都说土地财政土地财政，今年似乎也没那么重要。房地产到底在做怎么样的转型？这个行业的发展一直有两种东方模型，一种叫香港，一种叫新加坡，香港就是典型的价高者得的方式，新加坡就是居者都要有其屋，两种模式谈不上谁更好，各有利弊也有适合。而如今的租购并举，本质上就是告诉市场，我国的房地产，一半是香港，一半是新加坡。用租赁市场解决底层整体的居住问题，用商品房解决居住品质感的问题，但是二者之间天然存在中间过渡段，在租赁市场尚未健全的时候，必然需要委屈一部分的商品房市场，所以北京的限竞房、上海的预售证管控、深圳的现房销售就是在这个时候提出来的，目的就是希望租售可以真正意义上并举。正因为如此，2018年才如此的混沌，房地产已经不是过往的房地产，哪怕是商品房也不再是过往的商品房，行业从此进入被管理模式。为什么会是2018年？这个时间点也很耐人寻味，如今每个城市都以2035年为截点进行规划和奋斗，而2018年距离2035还有17年，而中国商品房发展差不多20年，所以就在这个中间的截点集中发力，目的也是为了在未来可以真正意义上的租售并举。今年有多混沌，就说明租售并举的执行意图执行的有多彻底，所有看不懂的，从这个角度来咀嚼或者也都是正常。

　　四、2018年是复杂的一年，像奥运会那年？

　　对于地产来说更是如此，幸运的是可能不用太久的时间，这一年就要过去，一年的过去，可能意味着新的开始。这一年经历过行业的过山车，同时感受到市场的冰与火，也很容易在早上信心满满入睡前又会惴惴不安，行业给到的不仅是焦虑和迷茫，更多的是未知和无奈。回看奥运那一年，经历过那一段周期的人都知道，那一年有多艰难有多痛苦，但是历史就是这么有趣，扛过了2008年之后，行业很快经历无比幸福的十年，虽然一直在调控，但是如今回望每一步都是老天爷给饭吃。未来的2019会迎来什么样的时代？无人可以给予答案，正如在2008年底的时候一样的节奏。但很多时候就是这样，必须站在今天看到后天，才能看到明天的太阳，盲目的乐观在此时此刻显得无比的重要！

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　　（工行网站特约作者：许昭）