5G这只蝴蝶扇动翅膀，房地产行业恐怕也会经历意想不到的变化。

　　一、车库的大幅贬值

　　最保守的分析员也认为，5G迟早带来路网的革命。无人驾驶只有在5G的时代才真正成为适合大众的出行解决方案，但混合车道的存在又使得5G明显对5G提高路网效率有极大的掣肘。无人驾驶将伴随着路权鼎革，而混合车道只会在一个相当短的时间内存在。换言之，直到无人驾驶技术彻底成熟之前，无人驾驶的车辆都很难被允许上路；而一旦无人驾驶的技术彻底成熟，则有人驾驶的车辆会很快在城市的绝大多数干道禁止通行。

　　无人驾驶技术的出现，将彻底颠覆小区车库的存在。人们之所以需要高价买入地下车库，是因为居民需要在完成车辆的停靠之后最便捷步入单元的大门“人工驾驶时代”，车库有助于极大程度减少下车后最后的步行距离。无人驾驶时代的到来，司机角色的消失，使得私家车的停靠环节和下客环节发生分离，住宅小区很可能演变出类似今天酒店大堂这样的所在，业主在此下车，而车辆自行前往1公里以外的立体停车区停靠。由于司机角色不再存在，停车本身也不再需要庞大的空间（无须预留乘客上下车空间），且可以向立体空间发展。

　　一旦人工驾驶技术成熟，恐怕地下空间再无任何一种价值，得以支撑如此之高的单平米售价。这一天并不会太遥远。

　　二、房屋建安成本的下降

　　房屋的地下空间是建安成本的重要来源。如果地下车库已经过时，则地下空间的需求消失，可能伴随房屋建安成本的下降。当然，这也可能更便于装配式建筑的推广，改进工地的环境质量。

　　1.商业中心的大型化

　　5G所带来的体验增强，也可能丰富核心区商业中心的运营体验。不需要建设地下车库，也使得各类商业中心的改造难度大幅下降。而更加通畅可达的路网，意味着大型化的商业中心效率可能更高，而社区购物则可能采取快捷到家的模式进行。

　　2.房价的区域扁平化

　　北京等地发达的轨道交通建设，一定程度上促成了房价区域分布的扁平化。东亚其他一些地铁发展程度不如中国内地的大都市，比如曼谷、马尼拉，其房价的区域差异会更大。无人驾驶和路权鼎革，等于再次修建大量的地铁线，有利于推动核心区域人口适度向外疏解。

　　5G引导的更高效交通流能极大缓解拥堵压力，提高城市路网的效率。更加通畅的道路意味着生活区和工作区分离的可能性进一步提升。

　　当然，房价的区域差异还受到其他因素的影响，例如公共资源的分布，因此无法断言未来远郊的房子才会更加保值。

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　　（工行网站特约作者：许昭）